Toute personne qui exerce son activité professionnelle dans des locaux dont elle n’est pas propriétaire, peut le faire en recourant à différents mécanismes juridiques.
Toute personne qui exerce une activité dans des locaux dont elle n’est pas propriétaire.

Toute personne qui exerce son activité professionnelle dans des locaux dont elle n’est pas propriétaire, peut le faire en recourant à différents mécanismes juridiques :

1. Soit le bail
2. Soit l’emphytéose
3. Soit la superficie

1. Le bail

Un contrat de bail peut être écrit ou verbal.

Lorsqu’il est écrit :

– il peut être constaté dans un acte notarié ou dans un acte sous seing privé ;
– il doit être enregistré dans les 4 mois de la date de l’acte sous seing privé ou dans les 15 jours de la date de l’acte notarié.

La loi réglemente quatre types de baux :

• Le bail de droit commun
• Le bail commercial
• Le bail de résidence principale
• Le bail à ferme

Nous n’abordons que le bail de droit commun et le bail commercial.

a- Bail de droit commun

Le bail de droit commun concerne toute personne physique ou morale qui loue un bien sans être dans les conditions d’un bail commercial ou du bail à ferme et sans affecter ce bien à sa résidence principale (pour une personne physique).

La durée minimale de ce type de bail n’est pas fixée légalement. Les parties ont une certaine liberté pour aménager leur contrat de bail.

b- Bail commercial

Le bail commercial concerne tout indépendant, commerçant ou artisan, qui loue ou sous-loue un immeuble ou une partie d’immeuble destiné(e) à l’exercice, à titre principal, de son exploitation commerciale ou artisanale, et ce en contact direct avec le public .

La loi sur le bail commercial s’applique d’office, dès que les conditions suivantes sont réunies :

1. L’activité doit être un commerce de détail ou être une activité d’artisan.
2. Le bail doit avoir trait à tout ou partie d’un bien immobilier (bâtiment, terrain).
3. Le locataire doit consacrer le bien immobilier principalement à son commerce (ou à son activité artisanale) en contact direct avec le public (et non avec les seuls grossistes). L’accès au public doit être libre.

Si ces trois conditions ne sont pas réunies, il est toutefois possible d’opter pour l’application du bail commercial, mais moyennant l’accord écrit des parties.

La durée minimum du bail commercial est de 9 ans. Il est renouvelable trois fois.

Le bail commercial offre une plus grande protection que le bail de droit commun, car:

– En cas de vente de l’immeuble par le propriétaire, et pour autant que le bail ait date certaine (il l’a, notamment, s’il a été enregistré) ou que le locataire occupe les lieux depuis 6 mois au moins, la protection du locataire est importante (motifs de résiliation limités, préavis d’un an).
– Dans certains cas, le droit à une indemnité d’éviction est prévu.
– Les travaux de transformation rendant le bien apte au commerce sont souvent autorisés, bien que rarement remboursés par le propriétaire.
– Même si le contrat de bail comporte une clause contraire, le bailleur ne peut pas empêcher la cession ou la sous-location du bail commercial si elle s’accompagne de la cession ou sous-location du fonds de commerce.
– Les dispositions en matière d’indexation et de révision du loyer sont strictes.

2. L’Emphytéose

Le droit d’emphytéose est un droit temporaire qui confère à son titulaire (l’emphytéote) la jouissance d’un immeuble qui appartient à une autre personne (le propriétaire), à charge de payer à ce dernier une redevance annuelle, en argent ou en nature, appelée  » canon « .

L’emphytéose peut être constituée par contrat, on parle alors de  » bail emphytéotique « .

Le titre constitutif doit être transcrit à la conservation des hypothèques.

Les dispositions légales relatives à l’emphytéose ne sont pas impératives, sauf pour sa durée (entre 27 et 99 ans).

C’est pourquoi les parties peuvent aménager le régime par convention. Mais il faut faire attention aux risques de disqualification.

L’emphytéote a plus de droits que le simple locataire:

Ainsi, il a le droit de construire des immeubles sur le terrain et d’en devenir propriétaire (pendant la durée de l’emphytéose).

3. La superficie

La Superficie est un droit temporaire qui permet à une personne (le superficiaire)d’être propriétaire des bâtiments, ouvrages ou plantations sur un fonds appartenant à une autre personne (le tréfoncier).

A la différence de l’emphytéose, qui peut porter sur un fonds bâti ou non, la superficie n’est possible que sur des bâtiments, ouvrages ou plantations, déjà présents au moment de la naissance du droit, ou à réaliser par la suite par le superficiaire.

La superficie est un droit de propriété sur des ouvrages érigés sur un fonds. Il y a une superposition de propriétés : le fonds (terrain) appartient à une personne (le tréfoncier)et les immeubles construits sur ce fond appartiennent à une autre personne (le superficiaire)pour un temps.

Le titre constitutif doit être transcrit à la conservation des hypothèques.

Les dispositions légales relatives à la superficie ne sont pas impératives, sauf pour ce qui concerne la durée.

C’est pourquoi les parties peuvent aménager le régime par convention. Mais il faut faire attention aux risques de disqualification.

Le superficiaire a également plus de droits qu’un simple locataire.

Bail commercial

La loi sur le bail commercial est impérative.

Elle est d’application, même lorsqu’il est stipulé par écrit qu’il s’agit d’un contrat ordinaire de location et même lorsqu’il n’existe aucun contrat écrit.

Lorsqu’il n’existe pas de contrat écrit, le locataire peut néanmoins toujours prouver, par toutes voies de droit, l’accord tacite intervenu entre les parties. Cependant, il est fortement conseillé, afin d’éviter tout problème, de rédiger un bail écrit.

Il faut préciser clairement l’objet du bail commercial : ne pas se limiter à l’immeuble en lui-même, mais préciser également tout ce qui peut relever du bail commercial : garage, cour, hangar séparé de l’immeuble, abords éventuels, terrain adjacent, issues éventuelles, etc.

En cas de location d’une partie de l’immeuble seulement, il faut préciser le sort réservé aux parties communes de l’immeuble (ascenseurs, caves, halls, parkings, etc.).

Bail de droit commun

Code civil : articles 1714 à 1762 bis.Bail commercial
Code Civil, Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 2bis : Des règles particulières aux baux commerciaux.
Loi sur le bail commercial du 30/04/1951, M.B. du 10 /05/ 1951.Emphytéose :
Loi du 10/01/1824 concernant l’emphytéose.Superficie:
Loi du 10/01/1824 concernant la superficie.
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